كذبة «الفقاعة».. مطورون: القطاع العقارى «آمن» والسوق «مستقرة»
خبراء: مصر بعيدة عن الفقاعة العقارية والاستثمارات طويلة الأجل تجنب المضاربات القصيرة
الاهتمام بمبادئ الاستدامة والتخطيط الحضرى الجيد يحقق استقرار السوق
مشاركة المجتمعات المحلية فى التخطيط توازن بين الاحتياجات والفرص الاستثمارية
كشف مطورون عقاريون عن أسباب عدم حدوث «فقاعة عقارية» فى مصر، فى ظل وجود تخوفات من حدوث ذلك، بما يمثله من خطورة كبيرة تهدد الاستقرار الاقتصادى، وتتمثل فى زيادة أسعار العقارات بأرقام تتجاوز قيمتها الحقيقية، ما يؤدى فى النهاية إلى انفجار هذه «الفقاعة».
وأوضح المطورون العقاريون، الذين تحدثت إليهم «الدستور»، أن من أبرز أسباب تجنب حدوث هذه «الفقاعة العقارية»، الاستقرار الاقتصادى الذى حققته الدولة فى الفترة الأخيرة، بفضل الكثير من الإجراءات الإصلاحية المتخذة، إلى جانب الرقابة المشددة من قبل الأجهزة المعنية، مشددين فى الوقت ذاته على أن الاستثمار العقارى سيظل طريق الادخار الآمن.
زيادة حجم المعروض
قال المهندس هشام أبوالعطا، رئيس الشركة القابضة للتشييد والتعمير السابق، إن الرقابة الحكومية الصارمة على القطاع العقارى تسهم فى عدم حدوث فقاعة عقارية، فقد عملت الحكومة على تحسين الأنظمة والقوانين المتعلقة بالعقارات، مثل قانون تنظيم ملكية العقارات، وتنظيم عمل الشركات العقارية، وتطوير المنظومة التشريعية لمراقبة المعاملات العقارية ومنع التلاعبات والاحتكار.
وأوضح أن سوق العقارات تتأثر بعوامل العرض والطلب، وعلى الرغم من وجود طلب كبير على العقارات، فإن العرض لا يزال محدودًا نسبيًا، خاصة فى المناطق الحضرية الكبيرة مثل القاهرة والإسكندرية، وهذا الوضع يساعد فى الحفاظ على توازن السوق وتجنب الارتفاعات الحادة فى الأسعار. وأكد أن الحكومة تنفذ مشروعات ضخمة فى البنية التحتية والتطوير العمرانى، مثل إنشاء المدن الجديدة والمشروعات السكنية الكبرى، ما يؤدى إلى زيادة العرض العقارى بشكل منهجى، ويقلل من احتمالية حدوث فقاعة. وأشار إلى أن شروط التمويل العقارى صارمة نسبيًا، ما يمنع الكثير من الأفراد من الحصول على قروض بسهولة لشراء العقارات، وبالتالى يقلل من فرص حدوث تضخم غير مبرر، ويقلل من احتمالية ظهور فقاعة.
مصر لا تعرف المضاربات غير المدروسة
رأى المهندس نشأت مرسى، رئيس شركة مصر للأسمنت المسلح السابق، أن تأثير الأوضاع الاقتصادية الكلية على القطاع العقارى فى مصر محدود نسبيًا، بالرغم من التحديات الاقتصادية مثل التضخم والبطالة، فالاستثمار فى القطاع العقارى لا يزال جذابًا بسبب الاستقرار النسبى الذى يوفره، مقارنة ببعض الاستثمارات الأخرى.
وأوضح أن العوامل التنظيمية والعرض والطلب والاستثمارات الحكومية والثقافة الاقتصادية والتوازن فى السوق، فضلًا عن التأثيرات الاقتصادية الكلية، تلعب جميعها دورًا مهمًا فى الحفاظ على استقرار سوق العقارات فى مصر وتجنب حدوث فقاعة عقارية.
وأكد أن معدلات النمو السكانى وسوق العمل تؤثران على استقرار السوق العقارية، إذ تسهم الزيادة المستمرة فى عدد السكان فى زيادة الطلب على العقار السكنى، ما يعزز استقرار السوق، كذلك فإن سوق العمل المتنوعة والمزدهرة تعزز من القدرة الشرائية للأفراد، ما يساعد فى الحفاظ على توازن الأسعار. وذكر أن السياسات المالية والنقدية تلعب، أيضًا، دورًا كبيرًا فى استقرار السوق العقارية، وتتبنى مصر سياسات نقدية تحافظ على استقرار أسعار الفائدة وتراقب مستويات السيولة فى السوق، ما يسهم فى تجنب التمويل المفرط أو التلاعب الذى قد يؤدى إلى فقاعة عقارية.
وأكد أن العديد من المستثمرين فى مصر لديهم وعى مالى واستثمارى كبير، لذا يتجنبون التورط فى مضاربات غير مدروسة، ويعتبر العديد منهم أن استثمارهم فى العقارات وسيلة طويلة الأمد للحفاظ على قيمة أموالهم، بدلًا من البحث عن مكاسب سريعة قد تكون محفوفة بالمخاطر.
وأوضح أن الأزمات الاقتصادية العالمية والتحديات الاقتصادية التى يواجهها العديد من الدول تشكل عائقًا أمام حدوث فقاعة عقارية فى مصر، ففى ظل هذه الظروف يتسم المستثمرون بالحذر.
وأكد أن الاستقرار السياسى يؤثر بشكل كبير على استقرار السوق العقارية، رغم التحديات السياسية التى مرت بها مصر فى السنوات الأخيرة، ذلك أن الجهود المبذولة لتحقيق الاستقرار السياسى والاقتصادى أسهمت فى خلق بيئة أكثر أمانًا للاستثمار العقارى.
إجراءات رقابية للحد من مخاطر التلاعب
قال المهندس فتح الله فوزى، رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للتشييد والتعمير السابق، إن مشروعات تطوير البنية التحتية تسهم فى تعزيز استقرار السوق العقارية. ولفت «فوزى» إلى أن الحكومة المصرية دشنت مشاريع مهمة فى مجالات الطرق الجديدة ووسائل المواصلات العامة وتوسيع شبكة الصرف الصحى، بشكل يسهم فى زيادة جاذبية المناطق الجديدة وتوفير بيئة ملائمة للنمو العقارى، ما يعزز من الاستقرار ويقلل من احتمالات حدوث فقاعة.
وذكر أن زيادة الوعى الاستثمارى بين الأفراد والمستثمرين تلعب دورًا مهمًا فى استقرار السوق، خاصة مع التعليم والتدريب، مضيفًا أن المستثمرين أصبحوا أكثر دراية بكيفية تحليل السوق وتقييم الفرص الاستثمارية، وهذا الوعى يساعد فى اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة، ويقلل من المخاطر المرتبطة بالمضاربات غير المدروسة. وأضاف أن تنوع الاقتصاد المصرى يعزز من استقرار السوق العقارية والقطاعات المختلفة، مثل الصناعة والسياحة والزراعة، ويسهم ذلك فى تحقيق الاستقرار الاقتصادى، ما يؤثر إيجابًا على قدرة الأفراد والشركات على الاستثمار فى العقارات، وهذا التنوع يقلل من الاعتماد المفرط على القطاع العقارى كرافعة اقتصادية رئيسية.
وبيّن أن الاهتمام بمبادئ الاستدامة والتخطيط الحضرى الجيد فى تطوير المشاريع العقارية يسهم فى استقرار السوق، مضيفًا أن الاستثمار فى مشاريع صديقة للبيئة ومعايير تخطيط حضرى متقدمة، يعزز من جودة الحياة ويجذب المزيد من المستثمرين والمشترين، وهذا الاهتمام يعزز من استقرار السوق ويقلل من احتمالية حدوث تقلبات كبيرة فى الأسعار.
وتابع: «المؤسسات الرقابية والجهات المعنية بتنظيم السوق العقارية تلعب دورًا مهمًا فى الحفاظ على استقرارها، من خلال مراقبة السوق وتنفيذ إجراءات تنظيمية صارمة، تحد من المخاطر المرتبطة بالمضاربات وحالات التلاعب، هذه الرقابة تسهم فى الحفاظ على نزاهة السوق وتحقيق التوازن بين العرض والطلب».
لا وجود لقفزات غير مبررة
ذكر المهندس علاء فكرى، المطور العقارى، أن الدراسات والتحليلات المنتظمة للسوق العقارية تقدم تقارير منتظمة ودقيقة للاتجاهات السعرية والعرض والطلب، ما يساعد فى تجنب التصرفات التى قد تؤدى إلى حدوث فقاعة عقارية.
وأكد أن المؤسسات المالية والبنوك تلعبان دورًا حاسمًا فى الحفاظ على استقرار السوق العقارية، من خلال تقديم المشورة التمويلية وإدارة المخاطر، كما تسهمان فى ضمان عدم حدوث قفزات كبيرة غير مبررة فى أسعار العقارات.
لا بوادر لحدوث تضخم حاد
أكد المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، أن الثقافة الاقتصادية للمستثمرين فى مصر تختلف عن بعض الأسواق الأخرى، ففى مصر هم أكثر ميلًا إلى الحذر والاستثمار فى الأصول الثابتة، مثل العقارات، كوسيلة للحفاظ على قيمتها، بدلًا من الدخول فى مضاربات كبيرة قد تؤدى إلى الفقاعات.
وأضاف أن العقارات فى مصر عنصر أساسى من عناصر الأمان الاجتماعى والاقتصادى للأفراد، لذا، غالبًا ما يشترى الأفراد العقارات لتأمين المسكن وتحقيق استثمارات آمنة على المدى الطويل، ما يحد من التلاعبات السريعة والمضاربات التى تتميز بها الفقاعات العقارية.
وأشار إلى أن بمصر سوقًا عقارية متنوعة تغطى مختلف الشرائح السكانية، من الأحياء الفاخرة إلى المناطق الأقل تكلفة، وهذا التوزيع يجعل السوق أقل عرضة للتضخم الحاد، ويعزز استقرار العقارات.
تجنب الانفجارات السعرية
شدد المطور العقارى المهندس محمد حسين، على أن المشاريع السكنية ذات الطابع الاجتماعى تلعب دورًا مهمًا فى استقرار السوق العقارية، مضيفًا أن الحكومة المصرية استثمرت فى بناء مشاريع سكنية لمتوسطى ومحدودى الدخل، ما يسهم فى تلبية الطلب المحلى بشكل متوازن، هذا النوع من المشاريع يقلل من الضغوط على السوق العقارية الفاخرة ويساعد فى الحفاظ على توازن الأسعار.
وبين أن سياسة النقد والفائدة تلعب دورًا رئيسيًا فى استقرار السوق العقارية، كما أن استقرار أسعار الفائدة والسياسات النقدية يمكن أن يعزز من قدرة الأفراد على التمويل والاستثمار فى العقارات، وفى الوقت نفسه، السياسات المتوازنة فى هذا المجال تساعد فى تجنب الانفجارات السعرية التى قد تحدث نتيجة لتقلبات غير متوقعة فى تكلفة الاقتراض.
وأوضح أن الاستثمار فى تقنيات البناء الحديثة وتطوير أنظمة إدارة المبانى، يسهمان فى تحسين كفاءة المشاريع العقارية، واستخدام التكنولوجيا فى التصميم والبناء والإدارة يعزز من جودة المشاريع ويقلل من التكاليف التشغيلية، وهذا الاستثمار فى التكنولوجيا يسهم فى استقرار السوق ويقلل من احتمالية حدوث فقاعة عقارية ناتجة عن مشكلات جودة أو تكلفة.
الإصلاحات الاقتصادية والتشريعية تُحسن بيئة الاستثمار
قال المهندس أسامة حفيلة، رئيس جمعية مستثمرى دمياط، إن الثقافة الاستثمارية فى مصر تلعب دورًا مهمًا فى استقرار السوق العقارية، مشيرًا إلى أن الثقافة التى تشجع على الاستثمارات طويلة الأجل وتجنب المضاربات قصيرة الأجل تسهم فى استقرار الأسعار، لافتًا إلى أن التوجه نحو استثمار مستدام ومحسوب بدلًا من المخاطرة بمبالغ كبيرة فى مشروعات قصيرة الأجل يساعد فى تجنب الفقاعة العقارية.
وبين أن الإصلاحات الاقتصادية والتشريعية التى نفذتها الحكومة فى السنوات الأخيرة، ساعدت فى تحسين بيئة الاستثمار العقارى، كما أسهمت التعديلات على قوانين الاستثمار، وتحسين إجراءات التسجيل والتمويل، وتعزيز الشفافية، فى خلق بيئة استثمارية أكثر استقرارًا وأقل عرضة للمخاطر المرتبطة بحدوث فقاعة عقارية.
وأكمل: «تلعب المجتمعات المحلية دورًا مهمًا فى دعم التنمية العقارية، ومن خلال مشاركة المجتمعات فى عملية التخطيط والتطوير، يتم تحقيق توازن بين احتياجات السكان والفرص الاستثمارية، وتشجيع المشاركة المجتمعية يسهم فى تحقيق التنمية المستدامة ويمنع حدوث الفقاعة العقارية من خلال ضمان توافق المشاريع مع احتياجات ومتطلبات المجتمع المحلى».
وبين أن التفاعل مع الأسواق الإقليمية يلعب دورًا فى استقرار السوق العقارية فى مصر، وتتأثر السوق المحلية بالاتجاهات الاقتصادية والإقليمية، لكن التفاعل الذكى مع الأسواق الإقليمية يساعد فى التوازن، كما أن التعاون مع الأسواق المجاورة وتحليل التأثيرات الإقليمية يسهم فى الحفاظ على استقرار السوق وتفادى التأثيرات السلبية التى قد تؤدى إلى حدوث فقاعة.
وبين أنه من خلال تحليل الأسباب المختلفة التى تسهم فى استقرار السوق العقارية فى مصر، نجد أن استقرار هذه السوق يعزو إلى مجموعة من العوامل الأساسية، منها السياسات الحكومية القوية والضوابط التنظيمية إلى التنوع فى العرض والطلب، والتطورات الاقتصادية والتكنولوجية، وكلها تلعب دورًا مهمًا فى ضمان عدم حدوث فقاعة عقارية، وتسهم فى خلق بيئة استثمارية مستقرة ومستدامة، ما يعزز من قدرة السوق على مواجهة التحديات وضمان تحقيق النمو الاقتصادى المستدام.
الطلب المستدام «عنصر أمان»
اعتبر المهندس سمير عارف، رئيس جمعية مستثمرى العاشر من رمضان، أن الطلب المتزايد على الحلول السكنية الذكية يعزز من استقرار السوق العقارية، مضيفًا أن المستثمرين والمشترين يفضلون العقارات التى تقدم تقنيات حديثة وتحسينات فى نمط الحياة، مثل أنظمة التحكم الذكى فى المنازل والطاقة المتجددة، وهذه الاتجاهات تدعم استقرار السوق وتسهم فى تعزيز الطلب بشكل مستدام.
وأكمل أن سوق العقارات فى مصر أظهرت قدرة على التكيف مع التغيرات الاقتصادية المحلية والدولية، والقدرة على التكيف مع الظروف الاقتصادية المتغيرة تساعد فى الحفاظ على استقرار السوق وتقليل المخاطر المرتبطة بحدوث فقاعة عقارية، وهذا التكيف يشمل تطوير استراتيجيات جديدة للتسويق والاستثمار وفقًا للاتجاهات الحالية. وبين أنه بناءً على التحليل السابق، يتضح أن هناك عدة أسباب تسهم فى عدم حدوث فقاعة عقارية فى مصر، منها الضوابط التنظيمية والسياسات الحكومية والاستقرار الاقتصادى والوعى الاستثمارى، وجميع هذه العوامل تسهم فى الحفاظ على استقرار السوق، وحين تظل السوق فى مصر تحت المراقبة المستمرة، فإن هذه العوامل تلعب دورًا رئيسيًا فى ضمان استدامتها وتفادى أى ضغوط قد تؤدى إلى حدوث فقاعة.
وأكد أن المبادرات الرامية إلى التنمية العمرانية المستدامة تسهم فى تعزيز استقرار السوق، مضيفًا أن البرامج التى تركز على تطوير المدن الجديدة والمناطق السكنية وفقًا لمبادئ الاستدامة البيئية تسهم فى تلبية احتياجات السكان بشكل مستدام، كما أن المشاريع التى تدمج المعايير البيئية والاقتصادية والاجتماعية تجعل من الصعب حدوث فقاعة، حيث يتم تطوير المشاريع بشكل متوازن وتدريجى.
وذكر أن التغيرات الديموغرافية تلعب دورًا مهمًا فى استقرار السوق العقارية، كما أن زيادة عدد السكان، خاصة فى المدن الكبرى، تعزز من الطلب على الإسكان والمرافق الأساسية، وفى الوقت نفسه، التغيرات فى تفضيلات الأفراد، مثل الاهتمام بالإسكان البيئى والمستدام، تؤثر على اتجاهات السوق وتسهم فى استقرار الأسعار، وهذا التنوع فى الطلب يعزز من استقرار السوق ويمنع حدوث تضخم مفرط فى الأسعار.
وبيّن أن الاستثمار فى البنية التحتية التكنولوجية يعتبر عاملًا مهمًا فى استقرار السوق العقارية، كما أن توفر التكنولوجيا الحديثة والخدمات الرقمية مثل الإنترنت عالى السرعة وخدمات الإدارة الذكية للمبانى يزيد من جاذبية المشاريع العقارية، وهذا الاستثمار يعزز من الكفاءة التشغيلية ويجذب مزيدًا من المستثمرين والمشترين، ما يساعد فى الحفاظ على استقرار السوق.
وتابع: «تعد المراقبة والتحليل المنتظم للسوق العقارية من العوامل الأساسية فى الحفاظ على استقراره، وتعتمد الجهات المعنية على بيانات السوق والتقارير الاقتصادية لتقييم الوضع الحالى والتنبؤ بالاتجاهات المستقبلية، وهذه المراقبة تسهم فى اتخاذ إجراءات وقائية ضد أى تغييرات مفاجئة قد تؤدى إلى حدوث فقاعة عقارية».
وبين أن تحقيق التوازن بين العرض والطلب عنصر حاسم فى استقرار السوق العقارية، والتوسع فى مشاريع البناء وتطوير المناطق الجديدة بناءً على الدراسات السوقية وتحليل الطلب يساعد فى الحفاظ على توازن العرض والطلب، وهذا التوازن يقلل من احتمالية حدوث فقاعة من خلال ضمان توفر العقارات بشكل يتناسب مع احتياجات السوق.
